加拿大楼市泡沫明显 房价贵的城市地税低

楼市泡沫明显  大幅矫正即将来临

加拿大埃德蒙顿市的一位投资专家希利亚德‧麦克白(Hilliard MacBeth)近日对加国地产市场发出严重警告，他认为房地产市场的大幅“矫正”即将来临。

希利亚德‧麦克白是财富管理公司理查德森GMP(Richardson GMP)的一位专家，他近日在接受加拿大广播公司CBC的采访时表示，加拿大的房地产市场已经出现了资产泡沫的所有最经典的特征：价格快速上涨、那些觉得自己错过了买入机会的人大感后悔、媒体的大量报道，以及人们对房地产的痴迷。

麦克白认为，与其他国家比较，如美国、葡萄牙、爱尔兰，加拿大现在已经是世界上房地产最贵的国家之一。

对于经济衰退的幅度，麦克白认为这次可能比90年代初的经济衰退还要糟糕一些，这要取决于房地产市场的矫正持续多长时间。美国的房地产矫正已经持续了差不多9年，现在还没有完全过去。

如果房地产市场确实下跌，加拿大的政治家和政策制定者们希望会出现“软着陆”，即价格会逐渐下降，但麦克白不认为加拿大会这么幸运。他认为加拿大极有可能出现硬着陆，也就是房价可能大掉40%到50%，从而将引发经济衰退。

让麦克白感到担心的是，加拿大人普遍把自己的住房看作是投机性投资。

他说，应该把房子看作为一种生活方式的选择，人们应该把住房作为自己居住的地方，把购房作为不用再缴纳房租的途径，不能指望住房是任何投资的一个组成部分。

加拿大的房地产市场自1990年代中旬以来就不断膨胀，近些年来的膨胀则更快更大。

希利亚德‧麦克白并不是唯一一位预测加拿大房市崩溃的人，国际的一些知名机构、专家早已纷纷警告加拿大的房价被高估了许多，到目前为止，加拿大房地产市场的情况尚没有兑现这些预警。

加国10城地税排名温哥华房价高地税低

温哥华房价一直居高不下，但按房价比较地税是加国大城市中比较低的。

根据加拿大房地产协会(REALpac)近日公布的数字显示，在全国十大城市中，温哥华缴纳地税平均为0.368%(即房价每估值100元征收0.368元)，属全国最低，最高的城市是萨省沙斯卡通(Saskatoon)。

协会是根据鉴价局对房子估值后业主平均所缴付的地税来统计的，与市府征收的地税税率并不相同。目前温哥华平均房价为63万1000元，平均地税2322元，即0.368%。

按这种方法计算，在十大城市里，温哥华平均最低，然后依次是满地可、卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯、哈里法克斯、多伦多、渥太华、雷吉纳、沙斯卡通。

温市空屋问题难解  网站号召流浪汉强占

温哥华的空屋越来越多，近日一个温哥华名为“温哥华漂亮空屋”(Beautiful Empty Houses of Vancouver，BEHOV)的网站因罗列出周围众多被空置房屋引发热议。

但有评论认为，要监管空置房屋问题并非易事。

温哥华太阳报专栏作家傅蕾莉(Shelley Fralic)认为，网站中提及的多数空置房屋之所以引起了民众的强烈不满，主要是市府对解决空屋问题毫无作为。

她说，令人对空屋问题不满的原因，主要是房价让本地人难以负担，并且缺少足够的出租单位。而现在温哥华房市越来越受到亚洲投资者的青睐，但本地对海外人士购屋的管理规管条例也不如澳洲严格。

傅蕾莉表示，市府虽然规定屋主要对房子展开维护，如清理垃圾和老鼠等，但没有明文规定不能空置。要采取监管措施，又没有规定谁将去检查和判定房子是否真的被弃用。

目前有很多移民候鸟型家庭，常常海外居住半年再回温哥华半年，或是屋主全家经常出外旅行，这些人是否要被处以罚款或是交付“空屋税”的问题没有定论。

网站BEHOV建议和鼓励民众“强占”空屋，如游民在奥本海默公园(Oppenheimer Park)扎营一样，他们认为只有足够多的人占据空屋才会引起市府重视，市府才会采取措施。

但是傅蕾莉认为，解决空屋问题相当复杂，“强占”并非一个有效地解决方法。

IMF发警告  加国须严打房价

国际货币基金组织(IMF)近日发表全球经济报告，其中提到加拿大的房价过高问题，认为加国必须采取更严厉的措施抑制房价。

IMF在7日公布的“世界经济展望”(World Economic Outlook)指出，“高比率的家庭债务以及持续过高的房价，一直是加国国内经济最脆弱之处。加拿大必须对这些危机保持警惕，甚至可能要加大力度采取措施。”

报告指出，加国房价较“基本价值”高出了10%，必须继续密切监察房市危机。

联邦财政部长奥利弗上周曾表示，他看不到加国房市有泡沫，又说过去采取的措施已经有效抑制升势过急的房价。

对于早前IMF要求限制官方的加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)在房市所扮演的角色以减缓纳税人的风险，奥利弗回应表示，未来任何措施都会循序渐进的展开。

另外，IMF指出加拿大在2015年的经济表现会是较平衡的增长，主要是估计加国的出口及商业投资都会增长。IMF预测加国今年的GDP增长是2.3%，而明年则为2.4%，均较今年7月经济展望时的预测轻微上调0.1个百分点，无大变动。

对于加拿大央行维持1%的低利率，IMF认为“采取适应经济环境的货币政策是恰当的”，原因是加拿大通货膨胀温和，经济仍然保持宽松。

报告预测加国明年通膨率为2%，符合央行的预期。

大温居民  过半愿居住宜步行社区

卑诗大学一份报告显示，超过半数受访大温民众宁愿放弃住较大的房子的机会，选择在适宜步行的社区住小单位住宅。

该项研究由UBC社区规划学院及人口和公共卫生学院联手展开，共访问1223名大温地区居民，结果证实：规划对市民步行友善的社区和环境与提升民众的健康生活有关联。

研究发现，多达52%受访大温民众强烈表示，宁可住在一个房屋面积较小，但离工作地点、学校或其他日常必须去的地方仅5公里范围的社区。

更有趣的是，事实上三分之二受访者称，他们现在居住的社区非常适宜步行，与工作或上学的地方相当接近、易于联系。

研究还发现，三分之二的城市区居民和40%市郊民众强烈地想要住在容易行走到商店、超市和餐厅的地方，另一方面只有不到10%的城市居民和约20%郊区民众偏向选择在依靠私家车当通行工具的社区定居。

收入落后房价飙升  大温居民买房难上难

大温房价飙升已经成了不争的事实，现在的问题是还要不要在大温买房?

根据统计，大温地区年龄在25至55岁之间、拥有学士学位的中产阶层，年收入比渥太华及卡尔加里足足少了2万元。

退回到1990年，大温房价在北美主要城市中尚处中等水平，平均约30万元左右。虽然比卡尔加里、西雅图、波特兰等城市贵，但相对多伦多、洛杉矶、圣地牙哥、旧金山、纽约以及檀香山等城市还是要便宜很多。

与此同时，大温居民当时的年收入虽然不算加国最高，但也并不逊色，与卡尔加里、多伦多相近，比埃德蒙顿、哈利法克斯以及除了华盛顿首府之外的所有美国城市都要高。

然而到2011年，温哥华在统计图上的位置出现了剧烈而神奇的变化。中产家庭的年收入相比1990年不增反减。2011年，卡尔加里成为加国平均收入最高的城市，埃德蒙顿和渥太华紧跟其后。多伦多虽然是小幅增加，也甩开大温一大步。

收入虽然落后了，大温的房价远远领先其他加拿大城市和美国的城市的房价。唯一一个房价胜出大温的美国城市——旧金山，2011年的平均年收入比温哥华高出1万元。

太阳报专栏作家麦克马丁(Pete McMartin)认为，高房价已经大幅影响城市的经济结构，不光是普通受薪族买不起房子，想在这里开办分公司的企业也都望楼兴叹，唯一受益的是炒房族。

高房价如今也成了大温市府们想管也管不了的经济绊脚石，同时，它也成了社会热点问题。麦克马丁认为，根据目前的移民人数，要作出真正有意义的改变，需要联邦和省府的协力，绝不仅仅是市府层面能解决的问题。