深圳房价暴跌，上半年买房者欲哭无泪

显示全部楼层 · 发表于 2007-11-11 15:42:16

新华网广州11月10日电从来没有看到过深圳房价像今年上半年这样疯涨，也没有看到过成交量像下半年这样萎缩。

据《南方都市报》报道，疯狂上涨→疯狂萎缩。深圳十月黄金周仅成交87套房子，已经被证明仅仅是一个信号。数据表明，深圳之后，从上海到广州再到成都，多个城市楼市成交量陆续萎缩，被证明此轮调整范围波及全国。

就深圳而言，楼市已经出现了明显的价格松动。下一步，是回落到2006年底的水平还是另有方向？在疯狂的资产泡沫背后，谁接的是最后一棒？

一套房缩水60万

今年的楼市“领跑王”陷入了连续四个月的低迷　　

朱先生急于离开深圳。他决定回南京老家定居，现在只剩下最后一个问题———把那套102平米的住宅卖掉。

夜色中，欢乐谷的灯光把朱先生这套位于美加广场六楼住宅的景观阳台照得花团锦簇。这套房子所在的华侨城，早已发展为大型高档社区。今年，华侨城所在的南山区领涨深圳楼市，由于深港大桥的开通，位于深圳西面的这个市郊住宅区在上半年价格暴涨，均价从一万多元上涨到2万-3万元。

正是在这个过程中，朱先生欣喜地看到自己的房子价值接近翻倍。直到6月，他决定把房子卖出。依据周围的市场价，朱在中原地产中介挂出了这套房子———260万，拒绝还价。

但几个月过去了，这套房子仍然挂在中介的墙上，而朱先生也从最初的拒不议价到后来容忍讨价还价。230万，仍然没人买。十月中旬，朱先生的房子连过问的人也很少了。他的心理防线终于被突破，把房价下调到200万。这意味着他的资产在短短四个月时间里，缩水了60万元。

“没有赶上好时候啊。”朱先生连连摇头叹息。从他挂出物业之后的六月，根据深圳房产销售数据，成交量即一路下滑，直到现在。

和朱先生一起叹息的还有贾先生。他在华强北经营一家电子贸易公司，从1999年开始陆续购入10套房产，在过去的两年里，他看到名下的资产价格急剧膨胀，其利润远超他经营的手机业务。在一种奇异的推动作用下，贾先生曾经看到过，他的房子每天都在升值，都在为他创造新财富。他舍不得卖，总是把他的房价挂得比市价还高。现在，他的房子也乏人问津。

深圳楼价在人们的惊呼声中狂飙到今年6月份达到了顶点，成为继上海之后新的楼价“领跑王”，买家卖家有人欢喜有人悲。之后，成交量开始下降，并连续维持了4个月。“十一”黄金周，楼盘销售的“大墟”，深圳只卖出了87套房子。彼时还风光无两的深圳楼市一派肃杀之气。

朱先生住宅的阳台上，一套白色铁架桌椅已经蒙满了灰。老主人已无心在这里沏一壶下午茶，可是，新主人在哪里？

二手楼寒冬

“过去一天就能成交100套，而现在只能成交两三套”

南国的秋天依旧温暖，但彭永泉的这个店面冷冷清清，穿着白衬衣打着黑领带的置业顾问面前，只剩一排空荡荡的冷板凳，顾问们无事可做，只能成群到街边打望。没人看房，没有成交，没有利润。

这里是华强北。这个有雄厚经济基础支撑的区域，楼价从每平米1万二突破了两万。在此过程中，中介公司的地铺门面如雨后繁花般挤满了这个地段。

如今，深圳二手房市场正面临有史以来最严酷的寒冬。彭每天都能接到同行打来的转租电话，地铺以当初出现的速度正在大幅削减。减少街铺、压缩成本已经成为了各中介公司必须考虑的问题。

作为一名资深中介，过去一年楼市的数字神话曾令彭永泉激动不已。彭看到无数深藏不露的富人来华强北突击扫楼。他们有的吊儿郎当坐在中介门口的台阶上，有的衣冠整洁注重仪表。有人一共在华强北买了50多套房，有人一天就买入3套，问清楚价钱，大致一看，马上买下。有的房子长期放租，有的房子飞快转手。每一次转手，价格就比之前爬升。

2004年前，整个华强北只有四五家中介，而现在光是彭永泉所在的地产公司，就扩张到了30多家门店，其中还有七八家是今年新开铺面。整个深圳的二手房市场在今年上半年经历了一段黄金时期，以中原地产为例，根据总经理李耀智介绍，门店在半年内新添了50家。

现在，李耀智得想办法削减铺面减少开支。“过去一天就能成交100套，而现在只能成交两三套”，李耀智说，“十一”黄金周之后，“中原”已经有不少资深员工流失。

“楼市成交量下降了60%-70%”，世联地产董事长陈劲松告诉记者，以前是卖家反价，现在是买家反价。

10月中旬的一个下午，记者在深圳房管局交易中心看到，除了办证窗口零星有几个人外，座位一排连着一排，没有一个人。过户不用排队了，买家就像商量好了，一夜之间消失得无影无踪。而就在几个月前，到这里办手续必须凌晨3点排队拿号。

高价恶性循环

提前被释放的消费需求和投机需求，也是促使楼市陷入僵局的重要原因

深圳楼市怎么了？近段时间，王锋不时接到市里一些官员的电话。王是深圳房地产研究中心主任，也是深圳房地产市场的官方智囊。“他们问我楼市为什么会萎缩得这么厉害。”

“大家似乎都很惊诧，但这个变化是合乎逻辑的。”王锋说，楼市萎缩与宏观政策相关，也和供求关系密不可分。

他提供了这样一个分析：宏观政策方面，从去年到今年的金融税收政策调整，比如征收物业税的可能性、强征个人所得税、对第二套房贷提高利率和首付，抑制了投资的需求。

“过去的一年增长这么快，确实是不正常。”王锋说，而随着价格的攀升，自住需求的供求关系也在调整，在高位房价下受到抑制。

官方发布的深圳一手楼成交数据显示，21世纪的第一个五年，深圳楼价波澜不惊，5年才涨了500块钱。然而从2005年起，楼价逐年攀升，从6000元涨到 7000元，只花了1年时间，从7000涨到8000，只花了半年时间。到2006年，深圳关内关外的均价突破9000元。而2007年的上涨，无疑超出了所有人的想象力。从9000到15000，只花了十个月时间，深圳楼市市值差点翻了个身。

暴涨的事实像一块坚硬的铁，所有人都绝望了，没有人相信楼价会回落。高莹，一个刚毕业不久的女孩子，和男友在深圳看房，看了三年，心理价位从市区8000元以下一直调整到关外1万元以下。去年上半年，他们曾在华侨城看了一套二手房，犹豫了一个月之后他们发现房价从8000元/平米上涨到了13000元/平米。所以，现在他们决定要买他们能够买得起的任何房子，包括距离市区一个多小时车程的郊区房。

高莹的心态绝非个例。楼价迅速攀升，需要房子的人担心房价会继续暴涨而提前入市，大量投资者亦同时涌入。而购买者越多，楼价再被推高，又使更多买楼人恐慌性跟进。今年上半年的深圳楼市，陷入了一个循环往复的怪圈。

“今年涨得最厉害的是四、五、六月，投资者喜欢追涨，所以成交量也多于往常”，中原地产总经理李耀智说，在深圳二手房市场，五六月份的成交量大概是每个月13000-14000套。远高于之前每个月6000-8000套的水平。

也就是说，今年第二季度，深圳楼市在一个从未有过的高点，以相当高的增长速度，维持着从未有过的销售水平。部分业内人士分析，这个时间段里，提前被释放的消费需求和投机需求，事实上也是促使楼市陷入僵局的重要原因。

左庭右院推翻骨牌

先前抢购到楼盘的人发现房产价值缩水了，10万元人民币瞬间蒸发

“可能在某段时间出现了成交量的放大”，王锋向记者指出，但总的趋势，今年的成交量少于去年。

作为投资品，深圳楼市在上个月走出了上升通道，不同层面的狙击包围了楼市：

实力强、有多套房产的人，比如贾先生，受到即将开征物业税的传言影响，开始惴惴不安。

实力不强但想参与炒房的散户，受到第二套房利率上浮和进入加息周期的预期影响，投资冲动减退。

正准备购买第一套房的置业者，看到楼市观望气氛逐渐弥散，开始和市场保持一致，继续观望。

从二手楼交易看，这几个月放盘的人逐渐增多，但看房者却逐渐减少，而且看房的人还喜欢讨价还价。在这个成交量跌入谷底的季节里，卖方市场有逐渐向买方市场转化的迹象。

从六月的领涨，到七月，媒体逐渐报道出成交量下降，这种状况一直维持了三个月，之后就是深圳黄金周只卖了87套房子的消息被炒得沸沸扬扬。

在那个黄金周，还有一些信息成为市场转向的标志。

国庆节之前，左庭右院这个位于深圳布吉关外的楼盘悄悄在报纸上打出了促销广告，“购房送全套家私电器以及全屋装修”，这个“重大利好”并未带来购房的滚滚人流。“十一”期间，左庭右院又刷新了广告内容：买3房送10万，买2房送8万。

左庭右院的业主们再也坐不住了。两周前，他们为抢购到这个楼盘而欣喜若狂，现在突然发现房产缩水，10万元人民币瞬间蒸发。

左庭右院的新房主动降价，推倒了第一块多米诺骨牌，在业界引起轩然大波。“会不会降价促销，就要看开发商资金链是否会断裂，可能一些小型地产商会撑不住。”王锋分析说。

更多开发商在低迷的观望中等待，“总之，不可能再提价了。”一位地产界人士说，“但也不能降价，卖房子像卖股票一样，买涨不买跌，越降价，越没人买。”

一些大型地产公司也开始坐立不安。据深圳中海地产营销部门介绍，今年三个楼盘的第二期销售都受到了成交量下降的严重影响。除了10月1日当天售出少量单位外，半山溪谷和西岸华府等楼盘销售都陷入低谷。这个在去年完成了31亿多销售额位居深圳销售量第一的房产公司，今年正在为完成40亿的年销售额任务发愁，因为楼市回暖的迹象和理由都看不到。

跌回2006？

萎缩是一个拐点，之后楼市方向究竟如何尚难以判断

今年上半年，深圳均价7万/平米到10万/平米的豪宅曾受到市场疯狂追捧。但现在，从关内到关外，从豪宅林立的大梅沙、红树林，到打工者置业的宝安、龙岗，所有的房子突然间都无人问津。那些一掷千金的购房者消失得无影无踪。

“这两周几乎没有人买，连看的人都少”，深圳中海市场营销部王宁峰发现，买房者似乎突然就对房子没兴趣了，不像六七月，中海的新房子一推出，马上一抢而空，还有人头一天晚上就去排队，当时的情形连他自己想起来都“恐怖”。

“当时我们也不想卖这么高，每次定价都是开会讨论的。”一位在深圳某大型地产公司工作的资深人士告诉记者，这是非理性的一个价格。但是大家那时候都像疯了一样，只要有个盘，就有人来买，当时市场价格就是这么高，你不卖这么高，比那些小开发商的价格还低，面子上都说不过去。

现时的萎缩同样令地产商们感到“恐怖”。“楼市成交量萎缩相当吓人，而房价同时出现了松动迹象”，世联董事长陈劲松说，现在买家有还价能力，而且出现了买家反价的行为。

“这种调整会使房价不理性的增长逐步回归到理性。”深圳房地产研究中心主任王锋说。

对于楼市成交量的萎缩，因为数据支撑已无疑义，而市场需求的减少会不会导致降价，业内人士似乎存在不同意见。

“深圳楼市可能会跌回2006年底的水平。”中原总经理李耀智根据他在深圳11年的从业经历给出了这个判断。他说，“我从来没有遇到过上半年这样的疯涨，也没有遇到下半年这样的成交量萎缩”。今年价格的提升，对产品没有任何帮助，是市场令价钱往上升。所以，李耀智认为，这种上升并不稳定，政策环境变化，导致市场变化，可能会使深圳楼市回落到2006年底的水平。

“会不会大幅下跌还说不定”，陈劲松的观点则稍有不同，他认同深圳楼市已经出现了明显的价格松动，但还没有出现大幅抛售的明显迹象。这是一个拐点，但方向不确定，之后楼市的方向究竟如何，谁也不能做出判断。

深圳房价也曾经有过一次剧烈的下跌历史。1994年，国家宏观调控之后，深圳罗湖区楼市曾经从一万块跌到了六七千元。但一些业内人士指出，当时深圳楼市根本不成其为楼市，只有很少量的商品房，一栋房子跌价就可以令整个均价下调，和现在庞大的住宅市场不可同日而语。

全国楼市萎缩

从南到北，楼市在今年上半年的疯涨之后骤然转身，陷入观望

或许最像的一次是2004年的上海。当时，国家一系列宏观调控之后，上海楼市也出现了成交量下跌，发展商变相降价促销，直到2006年年底，楼市受到金融环境影响，才逐渐回暖。

而此次深圳楼市的萎缩，仍与2004年的上海不太一样。深圳房地产研究中心主任王锋说，上海那次市场变化是区域性的资本炒作，而此轮的疯涨是全国性的，调控也是全国性的。他看到，深圳、北京、广州三个城市的楼市运行数据是趋同的。

今年房价的上涨，首先是深圳，然后才是北京、上海，世联董事长陈劲松问，“现在深圳开始喘气了，接下来是不是轮到了北京上海？”他说，“我认为是相当有可能。”

今年以来，深圳住房均价从政府年初公布的八九千上涨到一万五千元，领涨全国楼市。然而今年下半年，深圳楼市又以黄金周成交量只有87套的销售成绩，预警全国楼市。

上海佑威房地产研究中心提供数据显示，近三月沪二手房成交量急剧下跌。根据上海易居研究院提供的数据，上海10月成交套数为18591套，比9月锐减近三成。

从南到北，楼市在今年上半年的疯涨之后骤然转身，陷入观望。二手楼市场上，上海莘庄板块价格微跌，据满堂红上海置业统计，大户型房价已下跌5%.

而以汤臣一品天价楼盘闻名的汤臣集团，在上个月以3.33万元/平米抛售了浦东张江湖庭花园100套独栋别墅，每套1000万。这次被业内人士惊呼为“贱卖”的销售，迅速为汤臣套现10个亿。

除了上海，成都和广州的二手楼市场也急速变脸，从卖方市场转入买方市场。

中央调控无疑严厉指出了炒房风险，除了第二套房贷新方案，央行持续加息和调高准备金率也给楼市戴上了紧箍咒。今年八次上调之后，央行准备金率已经达到了历史最高的13%.金融系统不断吸收货币流动性带来的直接后果，是上海、深圳、杭州等多个上半年楼市过于火爆的城市，部分银行陷入了连第一套房也无款可贷的困境。

居不易

对于25岁到30岁这代人，工作时间越长，却发现越来越不能支付一套房产　　

这种情景，在上半年是不可想象的。在全国楼价疯狂上涨的漩涡中，大城市、中小城市、甚至乡镇全被裹挟其中，无一幸免。兰州中心区过8000元/平米，成都内环内价格过万，上海内环价逼近两万。在这个过程中，城市单纯因为资产价格膨胀导致贫富差距拉大。

一个新兴的城市阶层在这一轮资产价格膨胀的过程中形成。作为一个前期入市的投资者，贾先生并没有被套牢的恐惧，所以他能理性分析自己目前拥有的资产，他说，一个橄榄形的社会并没有如大家所希望的那样出现，没有产生大量的中产阶级，他认为一个M形的社会正在出现，而处于M的哪一头，是看你能不能支付一套自己的房子。

而在深圳某大型企业工作的IT工程师赵泽，正是在这一轮房价飞速上涨之后，和有产者贾先生进一步拉开了距离。赵泽有超过8000元的收入，参加工作时间超过7年，在这个城市的工薪阶层里，属于中上水平，但他仍然没有能力购房，即使是在公司所在的深圳关外龙岗区，房价也上涨到了12000-13000元/平米。虽然陷入观望情绪，但赵泽仍然很焦虑，他对未来充满了强烈的不确定感。

深圳高房价更影响到这个年轻城市人才的引进。11月7日，深圳市人事局在相关会议上坦言，由于房价居高不下，近年来人才引进难现象有所加剧。

对于25岁到30岁这年轻的一代，工作时间越长，却发现自己越来越不能支付一套房产，这个悖论发生在中国。至于造成这个悖论的疯狂楼市中究竟存在多大泡沫，正在新一轮政策推动下被重新评估。　(完)