杭州鼎家董事长复盘爆仓始末:收房没控制好 空置太多

　　近日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司（简称鼎家）突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

　　作为首家爆仓的长租公寓，鼎家陷入舆论漩涡。其破产涉及6家网贷平台，约4000户租客受损，这家公司的高官们也陷入了跑路的传言之中。

　　作为鼎家的董事长，魏永锋其个人持股占比达到70%，唯一引入的资金方――筑家投资多次注资总额达到1100万，目前占股10%。

　　昨日下午，深陷漩涡之中的魏永锋接受了界面新闻的独家专访，复盘了整个“爆仓”事件的始末。

　　他认为，爆仓的核心不是P2P，转移资产，资金之类的原因，核心问题在于收房上面没有控制好，导致收房价格高，空置变多。同时，运营成本过高，而管理上又出现了漏洞，被销售人员钻了空子，经营不善导致了资金短期缺口，再加上挤兑，才出现了这个结果。

　　没跑路

　　界面：外界都说鼎家跑路了？

　　魏：没有跑路。从1号开始就在积极应对和处理，跟社区、街道、包括公安机关都有沟通，然后另外就是所谓的跑路，我都在正面回应了，也不存在这个事情。一百个业主也好、一百个客户也好、一百个疑问也好，每个人都有自己的观点，但我不可能一一回应，回应肯定都是正式。

　　虽然比较受挫，但我是从业务线出来的，抗压能力还好一点，如果一般的人，肯定承受不住这种压力，各种造谣，还好，我能扛着。

　　界面：受事件影响的租客是2000多个，加房东大概是4200？

　　魏：目前我们一共有10多个门店，公寓房有1900多套，有租客的是1700多套，从八月1号数据来看，空置的在150套左右，我们95%都是整租的为主，客户都是一对一的，没有一对多的客户。一套里面有多个房间，我们不是面对三个租赁合同去签的，每一套我们是签了一个合同。

　　房主1900多个， 按照合同，我们必须要在8月1号给400多个业房付房租，15要号要给200多个房主付房租，累积600多万，但是因为挤兑的问题出现，被延后了，剩下的1300多个房主的房租我们已付到了9月份，或者10月份、甚至11月份，所有实际上他们并没受到了影响，只不过是通过这件事情，引起了一定恐慌，造成了挤兑。最近两个月，我们应收的房租还有600多万没去收。

　　界面：和寓团公寓合作形式是怎么样的？

　　魏：谈不上合作，是因为这个事件出来之后，我们为了处理善后的问题，一些公寓像寓团愿意把房东和租客的合同转移到他们哪里去，他们是帮助解决问题。

　　界面：有租客质疑，你们只不过是把租客的信息转移到了寓团，并没有什么用，甚至有抵制情绪？

　　魏：寓团行业内朋友介绍的，事情发生之后，现在租客的抵制情绪是可以理解，但这个是自愿原则，和寓团的租约是需要重新签订的，租客可以接受也可以不接受，取决于租客本身。

　　界面：有多少租客的租约转到寓团了？

　　魏：这个数据我不方便直接透露，目前，他们都在和房客沟通，这是他们双方的事情。

　　界面：有消息说你们已经找到了买手？

　　魏：没有VC或者机构出现，目前正在准备向法院提交资料，相应的材料和后面的事情我们已经交由律师处理了，在申请破产清算的流程。

　　用户知情

　　界面：很多长租公寓都会和P2P这种第三方金融机构合作，通过用户的信用背书，去找P2P平台去贷一年的房租，长租公寓拿到租金后按年月或季度结算给房东，利用时间差去沉淀资金池，为什么都会采取这种合作模式呢？

　　魏：不是说企业想做这一块，是客户本身有市场。现在的消费习惯正在改变，年轻人喜欢先消费后享受嘛，这种产品是由这样的消费市场来衍生出来的，这种产品银行也在做，我觉得它本身是没有问题的，因为客户有需求，我们才去做这种合作。鼎家有金融合作的客户也就20%左右，资金600多万。

　　现在外面有说这种平台不好，还有说房价高是因为资本等原因，但我认为其实不能以这种方式去评价。资本进入只能说明这个行业越来越好、越来越规范，没有资金投入人格一个行业都发展不起来。我认为现在我们应该探讨的是业务这一块，怎么更好地去监管和保障客户的利益，而不能以片面的角度去否定它。

　　界面：你刚才说到鼎家签了这个协议的租客是20%左右，资金600多万。是不是可以说，这件事涉及到的核心资金是600万？

　　魏：不能这么说。核心的问题还是， 1号和15号那两笔应该交付给房主的租金延后了，造成了挤兑，资金链出现了问题。

　　界面：事件爆发之后，公司的资金池大概是有多少？

　　魏：相当于占用了多少资金？是这个意思吗？我们做的分期业务有600来万。有一部分已经还掉了，那么正常在居住的所占用的资金，也就是租客的600多万租金，相当于第三方已经帮我们付了。第二，我们合作的也不是P2P公司，我们合作的也就是像银行的产品的这些正规的金融产品。

　　界面：公司跟爱上街是在什么时候开始合作的？

　　魏：今年年初开始合作，还没几个月。我觉得不需要对它单独点名，这样也不公平。因为我们在三四月份已经停掉了合作，在金融管控的情况下，大家资金都紧张。这项业务他们也暂停掉了。

　　界面：租客和公司签协议的时候，鼎家有没有提示他们，这是一个贷款协议？

　　魏：交易流程是这样的，我们和租客签租赁合同后，然后租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台，进行贷款，贷款时他们会签订一个协议，这个协议具体怎么弄，我不是操作人，不太清楚，但这个协议要提交身份证和各种信息，有时候还要拍照。提交完协议之后，平台会向租客确认是不是本人，还有还款日期这些信息，这都是会告知（租客）的。

　　所以你刚说租客说他们都不知道签了“贷款协议”，或者说拿他们的信息去怎么样怎么样，我认为这是他们本身没有任何的担当，这些事情他们自己做了之后，又否认了，因为人之常情嘛，他也怕嘛。

　　界面： 所以整个借贷发生的过程中，租客是是非常清楚的，对吗？

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　　魏：对。比方说我拿着他的资料去办，那么钱是直接到我这里来，如果他在不知情的情况下，他还的钱应该是还给我的，怎么会到平台？所以他们的逻辑肯定是有问题的。按正常的操作流程来说，就像我刚刚说的，他还钱还到平台，他才知道自己是欠谁的钱，谁替他付了这笔钱。

　　我们之间发生的是租赁关系，他和第三方发生的是借贷关系。只是说借贷方会要求我们做一个联贷担保，比如说租客跑了，那我们就要给钱给他（第三方）金融机构，从？的角度，我们是有这样一个协议。不是像他们说的那样，都是成年人，又不是小孩子。

　　界面：那公司目前金融合作的渠道有哪些？

　　魏：我们分期合作的产品也是断断续续的，因为我们合作的那几家可能在国家的政策下面资金也紧张，所以他们也不得不调整业务方向，所以合作在今年3、4月份也陆陆续续断掉了，只是有的租客的钱还在还。我们最近在合作的一家是正规的银行贷款，但是这也是刚开始接触，做的也就十单。

　　界面：鼎家董事付小杰也是爱上街的一个股东，那鼎家和爱上街两个公司之间有没有深度关联？

　　魏：一点关联都没有。都是行业里面的人才（往来）嘛，他之前在哪里有股份和我们没有任何关系。

　　为什么会爆仓

　　界面：鼎家目前是亏损状态？

　　魏：对，因为公寓行业利润太薄了，尤其是整租。所以我们只能通过量，通过人房比来提高效益。人房比的意思就是，比如说一个人原来管10套，那他能不能管100套呢？但是我们在人员上面，因为我们的分散式，和集中式不一样，集中式就是一栋房子装好之后可能有一两百间，我们分散式是要布置大量的线下人员去寻找房源、开发资源，这样的话我们的运营成本就非常高，起初规模小的时候亏个五六十万，但是（房源）量多、人员又增多的情况下，一个月就亏一百多万。

　　界面：是从什么时候开始亏损的？

　　魏：是从2017年，我们全线进入公寓行业的时候就已经开始亏损了， 量小的时候是刚每月亏五六十万到今年每月是一百多万。

　　界面：那目前累计亏损了多少钱？

　　魏：3000万左右。

　　界面：为什么会亏钱？

　　魏：公司运营成本比较重。目前公司规模300人左右，每个月150万到200万之间。另外，鼎家不是开网点就可以了，还有开门店，租金也是要的，每个店的运营成本比较高。为了保持公司的正常运转，每个月成本在250万左右。

　　界面：是不是拿大部分的钱去抢占市场、扩大规模了？

　　魏：前面我讲了，为什么会产生空置呢，首先是房子收进来，或者说出价的速度慢了，会导致空置的产生。空置的产生有两个核心点，一个是竞争肯定是很激烈，价格相对也会高一点。业主也会看到新闻报道后，心理预期也比较高，租金也比较高了，所以我们拿下来房源之后，在出租上就会增加客户的成本。第二个这也会导致出房的速度慢，那么空置率就会变高。

　　界面：这个事情集中爆发是在八月份，那么在七月份的时候鼎家是否也是在抢占市场？

　　魏：从六月份开始，我们开始调整，因为我们发现管理上面存在一些问题，成本还是偏高了，所以人员方面也在精简。人员缩减到200多人，包括总部那边的五六十个人。

　　魏：六月份之前公司在市场拿房上投入了多少钱？

　　在拿房方面，也已经开始下降了。因为从在三、四、五月份，房子空置都在四五百套，这样每个月的增发（蒸发）就要达到毛两百万，这是很大的一个现金流出。

　　界面：那五月份公司拿了多少房子？投入了多少钱？

　　魏：这个我没法算，也给不了具体数据。我们五月份已经开始控制了，拿房也不多，所以我没办法说五月份拿房花了多少钱。我们和集中式还不一样，一直是在寻找的一个过程。集中式下，一栋房是多少钱，它可以很明确。但我们是又小又多，一套房子就两三万，一年的金额也就两三万，房租又不一样，那我没办法统计。

　　界面：所以这个数据你也不是特别清楚？

　　魏：：对。

　　界面：造成爆仓的原因，除了挤兑，还有什么原因？

　　魏：公司管理有漏洞，出现了贪腐。可能管理上有些漏洞，给了某些员工一些空间，导致他们挪用房租、赚差价等等，他们有各种手段吧。

　　界面：这个事在公司是怎么被发现的？

　　魏：应该是在五月底六月初，“涉案”人数有七八十人，给公司造成的损失肯定超过200多万。我们起诉的核心管理人员有6个人，其他的一些销售人员我们也没有去追究了，因为他们收到钱肯定也是和其他人分了。

　　界面：这200多万因为内部管理漏洞损失的金额，加上8月1号和15号分别要付的总共600多万的房租，总共是800多万的现金。800多万怎么会成为压死公司的稻草？

　　魏：原因是这样的。8月1号只是差了房主四百多万，但8月1号前我们还有一百多万房租没收进，8月份整个月我们还能收回五六百万。在有资金缺口的情况下，我希望把1号要付的钱延期到15号，希望可以把陆陆续续收回租金再支付给业主。

　　但之前被我们开除的那部分员工，出去之后没有被直接抓起来，他们还在同行业工作，他们掌握了业主的客户信息和业主的信息，所以他们在知道我们公司的情况之后马上给业主打电话，说老板跑路了，所以就出现了一个集体的挤兑现象，所以就快速地产生了问题。

　　界面：所以这是出现“爆仓”的根本原因？

　　魏：是。按正常来说，房租延后一点，只要按合同上约定给房东算滞纳金就可以，但是不造成违约责任。对于客户来说，我们不是说欠客户多少钱，因为资金是在流转的，流转是正常的。集中兑付的话，我相信银行也受不了。