加拿大房价已达历史最高峰值 华人置业成为地产景观

1993年举家迁到温哥华的胡女士，可以说是老移民了。她和先生起初在列治文（Richmond）开了家中餐馆，赚到了第一桶金。2004年，胡女士的先生看到国内经济蓬勃发展，卖掉了餐馆，选择了回国。而胡女士则带着两个子女留在了温哥华。

思前想后，胡女士决定用1998年在列治文购置的Single House开一个家庭旅馆，主要为刚刚登陆的新移民提供短期住宿服务，生意颇为火爆。

然而，开家庭旅馆的所得与其投资的物业收益相比，不免相形见绌。2005年12月，胡女士在温哥华市中心Stanley Park附近买下一套约70万加元（1加元约合7.1元人民币）的高档公寓，首付25%，贷款75%。到2006年1月，房地产经纪告诉她，这套公寓已经涨到80万加元左右。也就是说，短短一个月，这套公寓就涨了10万加元。

但胡女士并不急于出手，相反，在看到“炒房”的巨大利润空间之后，她在2006年初又先后在列治文投资两套面积约为1100平方英尺的公寓，每套约为28万加元。目前，这样的公寓价格在38万至40万加元之间。而温哥华市中心那套房子涨幅也很惊人，报价在120万加元以上。

这只是温哥华，甚至加西房地产市场的一个缩影。近两年，用“炙手可热”来形容加拿大西部楼市，一点也不为过。

房价上涨的接力棒

在最近一期《福布斯》杂志关于世界定价过高之最地产市场（World’s Most Overpriced Real Estate Markets）排行榜中，温哥华在前10名中列第六。这个依山傍海的美丽城市，曾多次被评为“世界上最适合人居住的地方”。

根据大温地产局2007年12月公布的房屋销售数据，华人聚集的列治文地区（华人人口占一半以上），Single House的售价为72.23万加元，比1年前上涨13.2%，比3年前上涨52.8%，比5年前则上涨了95.5%。

温哥华一位地产经纪分析，推动该市价格上涨的主要原因是二战后加拿大婴儿潮时期出生的人口，多数已临近退休。这些年龄在55岁以上的居民最喜欢在温哥华和维多利亚安度晚年。

而距离温哥华一个多小时机程的卡尔加里（Calgary）则不同。由于盛产石油，全球油价的飞涨推动了当地油砂业的快速发展，从而创造出大量的就业机会。其他省市的居民及来自海外的新移民蜂拥而至，导致房价在2006年一年内几乎翻了一倍。

记者2006年到温哥华、多伦多“考察”一番后，最后选择定居在卡尔加里，亲眼目睹了这个城市的房价像火箭一样蹿升。与随处可见的商家“Now Hiring”（正在招人）标牌不同的是，各处公寓基本都写着“No Vacancy”（无房可租）。由于房价上涨过快，导致这里的租金也节节升高，尽管如此，租到满意的一室或两室公寓，仍然是很件困难的事情。

至2006年底，卡尔加里的平均房价竟然首超加拿大最大城市多伦多，仅次于温哥华，列全加第二。而该市房屋的平均租金，则位于全加之首。

但显然，2006年该市的房价透支了其未来的涨幅，去年，卡城房地产市场在高位展开了盘整。根据Royal LePage房地产服务公司统计，去年卡城的独立平房（Bungalow）售价增长了5.5%，独立两层屋（T wo-storey）增长8.5%，共管公寓（Condo）则增长9.5%

来自山东的新移民郭峰，非常庆幸自己在2005年年中刚登陆卡城不久，即购买了一套位于卡城西南Shawnessy的独立两层屋，因为，当时20多万加元的价格已经飙升至47万加元左右。按现在的价格，他根本无力购买（按加拿大政策，新移民在没有稳定收入的情况下，首付须至少支付总房价的35%）。

因卡尔加里房价大幅上涨，人口激增，物价不断攀升，一些本地人认为这里已经不合适居住，纷纷把家迁到邻省萨斯喀彻温省（Saskatchewan），结果导致该省的最大两个城市萨斯卡通（Saskatoon）和里贾纳（Regina），独立平房（Bungalow）的价格在2007年分别上涨了55.2% 和52.4%，从卡尔加里接过了房价飙升的接力棒。

　　与加西及加中的萨斯喀彻温省相比，加东一些大城市的房价则显得相对平稳。多伦多最近几年的房价一直是小幅攀升，根据RoyalLePage房地产服务公司统计，该市独立平房去年全年上涨8.9%，渥太华为5.6%，而蒙特利尔仅为5.4%。

　　华人置业比例最高

　　截至2007年底，中国已经连续九年成为加拿大移民的最大来源国。紧随其后的是印度、菲律宾和巴基斯坦。加拿大统计局最近的研究报告显示，华裔人口总数约为101万人，是非欧洲裔以外的第一大族裔。

　　加拿大房贷暨住屋公司分析师倪骥烨表示，国际移民在温哥华都会区人口增长趋势中扮演重要因素，其中来自中国的华人新移民约占35%，对本地的地产市场、消费行为和公共资源分享将带来明显影响。

　　与其他族裔相比，受传统观念影响，华人对置业的热情显然更高。“买了房子之后，才感觉自己在加拿大安定下来，心里才踏实了。”郭峰告诉记者。

　　和郭峰持同样观点的华人为数众多，这一点也可以从下面的数据中得到印证：目前高达75%的华人都购买了属于自己的物业，而欧洲移民则只有67%拥有物业。华人对于物业的强大购买力已经引起当地开发商的广泛关注，此前，加拿大顶级豪宅——香格里拉·御庭更是把华人市场作为其主要推广地。

　　根据记者在加拿大的生活经历，不少华人购买的独立平房或独立两层屋，通常会拥有3到4个房间。一般情况下，房主一家人会住其中的一大间，而将其他的房间用于出租，每个房间的价格大约在350至450加元之间。这样，收来的房租足够还每月的房贷。这种“以房养房”的形式在很多收入不稳定的新移民中，尤其盛行。

　　最近美国次级债危机的恶化，令不少原来对加拿大房价持乐观态度的人士变得谨慎起来。有人甚至认为，邻居美国与加拿大双边交易量一直巨大，因此次级债危机对加拿大的影响将逐步显现。反对人士则认为，加拿大经济是以自然资源为主的经济实体，全球对自然资源特别是能源的需求量仍然在稳步上升，且加拿大和亚洲的贸易量大增，减小了美国经济衰退对加拿大经济的冲击。

　　据了解，加拿大金融体系相当保守，次级房屋按揭的比例仅占整个银行按揭的5%左右，而美国的次级房屋按揭的比例则高达25%以上。

　　但不可否认的是，加拿大多个城市，如温哥华、卡尔加里、爱德蒙顿、多伦多等目前的房价都站在了历史的最高位。一份由加拿大丰业银行经济学家所做的报告显示，加拿大房地产市场近9年的强势发展已是该国60年来持续时间最长的一次上涨。由于存在种种不可预见的因素，未来几年，投资加国楼市的风险不可忽视。

　　加拿大购买住宅主要费用明细：

　　1.首期款项

　　一般首期款是物业成交价的25%，初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或 MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。

　　2.法律费用

　　通常为$1200~$1300。

　　3.房屋按揭贷款费用

　　需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出，目前商业贷款利率5%~5.2%。

　　4.物业保险

　　房屋必须购有火险才能按揭，火险已在管理费中包括。

　　5.交易税

　　买新房屋须支付货品与服务税(GST)，为成交价的6%，对总值不超过45万加元的主要居住物业，可获得GST退税，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。

　　6.物业税

　　业主有必要依物业估价每年向市政府交税，每个省规定不同，多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。

　　加拿大房屋主要类型：

　　一、独立房屋(Detached)：独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，有多种不同风格，包括平房(只有一层，即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。

　　二、半独立房屋(Semi-Detached)：这种房屋有时被称为“半独”(semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。

　　三、镇屋(Townhouse)：有时也称为“排屋”(Rowhouse)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。

　　四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。

　　附表2007年加拿大主要城市独立平房涨幅一览表

　　城市 2007年第四季度 2006年第四季度 升值

　　均价(美元) 均价(美元) 幅度(%)

　　蒙特利尔 229314 217500 5.4

　　渥太华 308583 292250 5.6

　　多伦多 413375 379656 8.9

　　温尼泊 214494 177616 20.8

　　里贾纳 229200 150375 52.4

　　萨斯卡通 292500 188500 55.2

　　卡尔加里 429889 408833 5.2

　　爱德蒙顿 336786 298571 12.8

　　温哥华 795250 707500 12.4

温哥华 795250 707500 12.4