长租公寓单笔40亿融资背后：拆解自如运营模式

　　本报记者张敏北京报道

　　1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿人民币A轮融资。由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。

　　这是自如的首次融资纪录，也刷新了中国长租公寓行业单笔之最。据悉，此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币，同行业中少有出其右者。

　　近年来，长租公寓领域的“风口论”甚嚣尘上。从2014年开始，资本大规模进入该领域，总投资额度也在随后两年大幅上涨。但到2017年，长租公寓领域的融资额度明显下降，当年末，媒体还爆出首批长租公寓“死亡名单”。

　　这一背景下，自如获得大规模融资的消息显得不同寻常。1月15日，自如CEO熊林在接受21世纪经济报道记者专访时表示，有公司退出，说明长租公寓领域商业模式的复杂性。面对资本对自如的青睐，他认为，这与自如的模式和发展思路有关。

　　不通过收购扩张规模

　　自如成立于2011年10月，原为链家的内部创业平台。2016年，自如从链家剥离，全面独立运营。链家地产董事长左晖同时也担任自如董事长，熊林担任CEO。

　　公司提供的数据显示，截至2017年底，自如进入北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客（自如客），管理资产价值超过6000亿。

　　据21世纪经济报道记者了解，此前很长时间，资本一直对自如表示出兴趣，但自如并没有融资动作。熊林对此的解释为，希望先把管理、互联网平台建设做成熟，再考虑融资和规模扩张。

　　这一思路深受链家的影响。左晖曾提出“慢就是快”，即不追求速度和效率，而注重内部管理系统、互联网平台等的建设，以及商业模式的打造和成熟化，在此基础上进行扩张。作为房产经纪行业翘楚的链家，此前一直默默无闻，直到2015年才开始进行多轮大规模融资，公司规模也通过一系列收购而迅速扩大。

　　熊林认为，资本方对自如的青睐，恰恰源于这种发展思路，即相比规模扩张和投资回报，自如更加注重服务能力建设和公司长远发展。

　　完成此轮融资后，自如也将在规模上发力。在进一步夯实产品研发、服务、人才、互联网系统的同时，熊林将规模扩张纳入下一步的战略规划。具体而言，2018年自如拟将管理的房源数量扩展到80万间，比现有规模增长60%。

　　华兴资本曾预测，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间房源。这也意味着，若顺利完成扩张任务，自如很可能成为中国规模最大的长租公寓运营商。

　　规模扩张可在一定程度上降低采购成本，但给管理带来的挑战不容忽视。熊林认为，在服务业的运营中存在“规模黑洞”，即规模扩张很容易影响到管理水平和服务品质。对此，自如将尽量克制对快速扩张的追求，同时真正“在用户关心的事情上投资”。

　　按照熊林的观点，规模扩张还会造成短期入住率的下降，并由此抬高空置成本。这是长租公寓行业最重要的成本之一，并直接影响到财务表现。

　　他透露，自如在北京的出租率已经做到95%的水平。新进入的城市往往需要一到两年才能做到90%以上出租率。因此，对于新进入的城市，会在品质、客户满意度、运营效率等方面订立指标，而不在财务方面。

　　他同时表示，自如不会通过收购的方式进行扩张，因为不同公司在房源质量、设计风格、成本构成等方面都不尽相同，很难通过简单地收购进行融合，因此难以产生“1+1>2”的效果。

　　目前仍处于投入期

　　最近三年的中央经济工作会议上，均提及租赁市场。2015年的表态为：要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　这被认为是长租公寓市场的重要政策支撑，也契合了我国现阶段的发展。左晖16日也表示，按照国际经验，当人均GDP达到8000美元以上时，租赁市场将迎来很大发展空间。

　　华兴资本指出，在后开发时代，资产管理领域的市场规模将达到4.5万亿，其中租赁市场规模为1万亿。预计到2027年，我国租赁市场规模将达5万亿。

　　有机构统计，目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家，共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。虽然机构对不同参与者的优劣进行过分析，但仍难以判断哪类运营者会脱颖而出。

　　市场的共识在于，过低的资产收益率和高企的融资成本，使得目前长租公寓领域盈利空间偏低，也限制了企业加杠杆快速做大的可能性。目前行业也尚未探索出有效的商业模式。

　　近期有媒体报道称，尽管仍处在风口，但2017年已有一批长租公寓品牌“阵亡”，原因包括经营不善、资金链断裂等。后者多是由扩张速度过快、入住率过低等因素造成。

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，经过近几年的大量投资，不少城市的长租公寓已经出现过剩现象。入住率难以保证，使得企业遇到盈利难题。

　　由于长租公寓企业并未上市，目前无法获取完整的财务数据，难以判断其盈利情况。但熊林认为，有公司退出的案例，说明长租公寓行业的商业模式相对复杂，需要一个逐渐摸索的过程。

　　他同时表示，就整个行业的特点而言，初期需要有经济投入，在一定时间后，规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。

　　但在万亿规模的行业里，产业链的分工也将不可避免。熊林透露，目前自如的产业链合作方超过350家，涉及各个方面。按照现有趋势，未来的产业链分工将更为细化，在投资、开发、运营和配套服务等领域，都会出现专业公司。

　　他表示，自如不会涉足这些细分链条，而是通过构建供应链生态的方式参与其中。