一套房子8块钱？你知道楼市有多残酷吗

                       
在意大利，你可以花150万人民币买到罗马一套小小的一居室；但你也可以只花8块人民币，买到一套地处全球旅游胜地、永久产权的独栋房产。世界如此分裂，一边是不断刷新认知的天价楼盘，一边是“无底线”的房价下跌。

但意大利的残酷楼市绝不是个案，到底是什么原因造成这种天差地别？我们又该如何选更有潜力的房产？听听作者怎么看。

是的，你没有看错，一套房子的售价7.8元人民币。

房子坐落在意大利在地中海中的岛屿――撒丁岛的中部，小镇的名字是“奥洛拉伊”。下图就是它的位置：



资料图

据多家媒体报道，奥洛拉伊当地政府近日购买了200套废弃房屋的产权，并以1欧元一套的价格出售，希望吸引外来移民、振兴当地经济，避免小镇成为“鬼城”。

过去半个世纪，这个小镇上的年轻人不断迁往大城市，再加新生人口少，小镇居民从2250人减少至1300人，很多房屋被废弃。

不过这些房屋都需要大修，当地政府规定：买家必须在3年内翻新房屋，平均每套大概需要16万元人民币。当地镇长表示，他们已经收到了全球各地超过100份购买申请，买家包括俄罗斯人、澳大利亚人等，目前已经有3套房屋成交。



上图是奥洛拉伊小镇的全景，下面两张图是媒体披露的街道、房屋状况。





从图片来看，所谓的“一套房”很有可能是“一栋独立屋”。

不管是一套房还是一栋楼，7.8元人民币的售价都是非常便宜的，即便是算上16万元的翻新费用。要知道，在欧洲房屋的产权一般是永久的。而撒丁岛，是全球著名的旅游胜地，无论人文历史还是自然风光都堪称一流。

那么问题来了：到底是什么原因造成了“奥洛拉伊”小镇的超低房价？

其实很简单，就是“人口通缩”。

根据最新统计，截至2017年1月1日，意大利总人口为6057万，自2007年以来连续9年负增长。

目前意大利每年的新生儿只有48.6万人，每年减少0.8万人；而每年死亡人口，则达到了60.8万人；此外，每年还有11.5万意大利人移居国外。

每年48.6万人的新生人口实在是非常可怜，要知道仅深圳一个城市每年常住人口的新生儿就达到24万人。也就是说，意大利全国每年新生儿数量只有深圳一个城市的2倍。

“人口通缩”必然带来老龄化，意大利65岁以上人口超过1350万，占全国总人口的22.3%。

此外，“人口通缩”的另外一个必然结果是：小城镇进入“人口流失―税收下降―公共服务质量下降―人口流失”的恶性循环，最终大量消失！

在意大利的邻国西班牙，最新统计显示：全国8125个市镇中有4995个人口不足千人。这近5000个小镇正挣扎在死亡的边缘，很有可能在未来数十年里逐步消失！其实，这种“小镇悲剧”在日本也正广泛上演。

或许有人会问：在人口通缩的情况下，意大利的大城市房价情况如何？

据意大利《晚邮报》经济专栏的报道，2017年是意大利房地产市场连续第四年的牛市，2014年到2017年，全国房屋成交量分别是40.3万、41.7万、44.6万和52.8万笔，意大利大城市的房价都在持续攀升。报道还说，20万欧元在罗马中心区只能购买到37平方米的一居室（相当于每平米4.2万元人民币）。

由此可见，人口减少、城镇化见顶等不会影响大城市的房价，只会让小城镇消亡、小城镇的房价出现“无底线”的下跌。

几年前，国内很多媒体都报道过甘肃玉门老城的房价，二手商品住宅最低价一度跌破过每平米100元。最近几年虽然有所上升，但仍然价格低得令人大跌眼镜！究其原因，就是资源枯竭之后人口严重流失（去了玉门新城等地）。

如今的中国，虽然尚未出现人口通缩，但年青一代生育欲望下降已经是不争的事实。2017年是中国“全面二孩”的第二年，新出生人口只有1723万人，如果这个生育水平数十年不变化，而中国人平均寿命都达到80岁，则中国未来几十年人口的顶点也不会超过13.78亿人。

很明显，中国的人口很有可能已经见顶，即便没有见顶、距离“顶部”也已经不远，未来人口将缓慢下降。在人口总量不断减少的情况下，意大利、西班牙、日本等国家出现的“小城镇大量死亡”的现象早晚会在中国出现！

所以买房子一定要远离“不在大城市圈里的小城镇”，尤其是中西部远离中心城市的低级别城镇。

记住一点：如果想让你的房子升值，你一定要跟有钱、有权的人做邻居。他们会帮助你解决一切问题，比如让垃圾填埋场远离、让地铁线路越来越多、让学位不断改善。而且你要想明白，你所在的省市里，最有权最有钱的人生活在哪里，最有经济活力的区域是哪里。