起底“租房贷”：有中介左手套路推广 右手ABS融资

“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。


租客的租房贷款合同详情。



　　
起底“租房贷”：有中介左手“套路”推广 右手ABS融资

　　在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。

　　记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉，我爱我家在回答投资者提问时表示：公司以及下属企业至今为止，未发行任何房屋租赁资产证券化产品（ABS）。

　　自如昨日向新京报记者表示，明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消费分期产品符合相关法律法规，并且会明确告知租客。“目前绝大多数租客选用现金在线支付，只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为，更不会以此进行违规套利操作。

　　记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店了解到，链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。

　　目前，“租房贷”的分布情况、资金来源和盈利模式成为大家关心的核心问题。那么，租客申请分期贷款怎么操作？分期贷的资金来源于哪里，风险有多大？

　　多家中介存租房贷，租户多为信用贷款

　　目前，蛋壳、自如等较大的租房平台均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日，新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。

　　据链家一位高级置业顾问介绍，链家的线下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平台上办理，价格、计算模式都是固定的，不可议价。

　　其介绍与自如官网一致，即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。

　　使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金3000，年服务费为2520元，首付款为6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金为3150元，年服务费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服务费），一年共计付款41580元（除去押金）。

　　与不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低，一年总共付款金额也更低。

　　与普通年付方式相比，使用分期的一年总付款金额更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。

　　是否使用自如分期由用户自行选择，在自如app上签约选择支付方式时，若勾选“自如白条”，就是选择了贷款方式，合作方为京东金融。

　　与自如相比，蛋壳的贷款产品更为隐蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期贷款，直到签约时管家提示才知道，蛋壳公寓客服告诉新京报记者，蛋壳签订租房合同和贷款合同必须由管家代办，住户不能自己操作。

　　据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品并无房租及相关优惠，仅仅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知，若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。

　　记者走访我爱我家门店了解到，其旗下相寓也有信用租房产品，由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。据业务员介绍，“若想通过芝麻信用分期付款，需在支付宝上扫码认证，通过的话就可以办理。”芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例，芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用户首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同规定付给房司令。

　　分析称ABS存在底层资产违约风险

　　房租分期最早出现在2014年，而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。

　　沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下，资本大举进入这个行业不足为奇。”

　　天眼查信息，北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为管理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自如2号第[N]期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，总发行金额为20亿元。

　　据了解，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

　　以“中信证券?自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为房租，并且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。

　　那么，长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融领域的投资机构负责人称，作为投资方看，主要看的两个问题是盈利模式和租售比，盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本，减去运营成本，可能不赚钱。”

　　对于ABS模式下的风险，陈岱认为，信用方面就是底层资产出现了大面积的违约，导致回款无法支付各级别的本金和收益，这里需要强调的是，ABS产品关注的是底层资产质量，而不是发起人的信用，当然增信措施也是很重要的。

　　另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这是主要风险点，也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。

　　除了ABS，租房贷的另一主要资金来源即为银行。7月25日，新京报记者以租客身份到蛋壳租房，付款方式为贷款。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。

　　如何看待长租公寓方资金池问题？一金融人士表示，与共享单车押金问题很相像，核心风险就在于资金的流动性问题。除了监管层面对资金加以限制，目前还没有其他方式能够解决控制资金投向的方式。

　　【租客】

　　不贷款每月要多交446元房租

　　租客在签约时，向小贷平台办理一笔相当于一年房租的贷款，之后每个月缴纳的租金，实质是偿还平台的租金贷。不少今年毕业的大学生都经历了这样的事情。

　　今年7月初，大学生李晓（化名）在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间，标价月付2230元。签合同时管家才告诉她，要享受月付2230元的价格，需要与平台、第三方金融机构签订一份贷款合同，由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。如果不使用贷款的方式，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。

　　算了一下差价，不贷款的话每月要多交446元，李晓选择了贷款的方式租下那间房子，蛋壳管家最终为其办理了微众银行的贷款，并让小李去办了一张中国银行的借记卡，每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。

　　今年毕业的苏华（化名），通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司，租下了人大附近的一套三居室中的一间卧室。在签合同时，中介突然告知房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、沟通的过程中从来没提过贷款的事，直到签合同时才说要办贷款，而且也不能拒绝，要租他家的房只能接受这种方式（贷款）。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。

　　苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款详情，每个月7日还款，钱直接从银行卡划扣，若没有划扣成功视作逾期，逾期手续费是每天收取当期应还款金额的千分之一。“中介告诉我是没有利息的，只是逾期会有利息”。

　　但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款，再三要求后，中介才以手写形式补充说明“如果中断合同由中介承担剩余贷款”。苏华表示担心这个手写说明的法律效力，“如果中间退租的话，剩余的贷款不知道是不是还要我还。”

　　事实上，早在2017年，“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风波，涉事地产中介公司包括北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。（顾志娟）

　　【房东】

　　托管一年起步每年只能拿到11个月房租

　　从房东的角度来看，托管模式下，房东与金色时光（而不是租客）直接签约，托管期一年起步，“可以签两年、三年或五年，但无论托管几年给房东的都是一个价。”一位顺义地区金色时光业务人员告诉新京报记者，并且对房东只能按月付房租款，单月结算。

　　以1年托管期为例，事实上，金色时光跟房东签的是11个月合同，即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管房屋有一个月的“控制期”，用来为房子配东西、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的费用。

　　租客是与金色时光签合同，中介收取1个月房费的押金。同时，该位金色时光的业务人员表示，不存在租房贷。

　　当记者作为房东方，向理想空间业务人员咨询时，理想空间的托管模式有两种价位。托管期限为3年或5年，5年托期的每年向房东递增100元房费（即5年共计递增500元），3年托管则不递增，且3年由理想空间配置的家具家电不留下，而5年期家具家电则可以留下。房东需要向理想空间支付每月50元的维修费用，即每年支付给理想空间600元。房东与理想空间签托管合同，理想空间对房东押一付三、季付房费。

　　租客也是押一付三，如果月付，租客要在与理想空间签订的月租金基础上再每月增加100元。与租客之间没有贷款软件或APP，不出现第三方贷款公司或银行。（黄鑫雨）

　　■评论

　　谨防“租房贷”引发局灶性金融风险

　　近日，违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日，北京也有市民反映类似的情况。对此，市住建委相关负责人表示，市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实违规行为，将从严处罚。

　　“租房贷”本身并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题，一是存在高度信息不对称，以信用租赁的名义，在租客不知情的情况下，使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式，其利润远远超过房租，异化成为一种类金融盈利模式，假如这种模式不及时监管的话，这会带来局灶性金融风险。

　　据新华社报道，因无须交押金的“信用免押金”，对租客极具吸引力，但实际上是一笔贷款业务，需要办理储蓄卡并“授权托管”，有的需要授权金额达到匪夷所思的500万，即便是从租金及服务费对等的情况下，任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过度授权，这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险，尤其是假如对方获取了密码。

　　意味着持卡人有自主处置权限，再不能证明持卡人非法持有的情况下，很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。

　　这种说好的押零付一，实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

　　目前，中介与金融公司如何分享这笔利润尚不得而知，但从中介公司的角度来说，一次性获得了租金总额，获得了现金流，实际上是利益金融手段在租房环节加杠杆，同时这种加杠杆又不以中介公司本身实力或信用获取资金，而是分散到租客身上，可能放大倍数，到一定程度或许引发局灶性金融风险。

　　□盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）

　　A12-A13版采写/新京报记者顾志娟陈鹏黄鑫雨张晓兰　实习生赵昕陈诗怡杨璐萍