长租公寓今后如何发展？ 黑心资本还是模式创新？

　　来源：秦朔朋友圈

　　这个夏天，长租公寓这个资本宠儿面临着出生以来最大的公关危机。8月中旬，因为捅破了自如等长租公寓哄抬房价的事实，在我爱我家工作18年的胡景晖在压力下被迫辞职。一时间“黑心”的资本被全民鞭挞。

　　但长租公寓的暗黑时间并未结束，8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，长租公寓的代表自如陷入了甲醛超标的舆论漩涡中。

　　从二手房租金暴涨到全民声讨甲醛超标，资本助推下的长租公寓，似乎刚刚开始发育，就变成了“吸血魔鬼”。

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　　供给失衡还是中介作恶？

　　长租公寓在中国不是新鲜事物。据业内人士介绍，中国最早大规模运营长租公寓是从2013年开始的。一些创业公司首先在广州、深圳等经济发达、产业工人集聚的城市运营，干的大多是“二房东”的活。直到最近两年，国家开始推“租售并举”，鼓励房屋租赁市场发展，长租公寓行业才进入爆发阶段，在资本助推下，各式各样的长租公寓品牌争相入局。

　　这几年长租公寓吸引的大批玩家，从资本属性来看主要有四类，分别是以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”，以链家旗下的自如为代表的“中介派”，以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”，以魔方为代表的“创业派”。各家都跑马圈地，希望抢占先发位置。


|长租公寓行业火热

　　从五六月份开始，市场上陆陆续续传出长租公寓推高房价的消息。

　　今年6月，深圳富士康工厂区出现公开信，称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，员工预计城中村房租将翻2-3倍。一篇引起官方关注的微信公号文声称，在清湖社区新村等地的城中村房租因为万科、金地等开发商进入后，出现普遍上涨的情形。

　　消息一出，引发激烈讨论，一派认为长租公寓品牌的进入，一定程度上改善了住户的居住条件；与此相对的是，很多人（包括不少住户）认为，与承担高昂的房租相比，他们宁愿住原来的城中村，一旦资本进入，住户们将失去选择的机会。据统计，富士康在龙华、观澜两个厂区的员工共计30万，而整个龙华区约有产业工人210万，80%的富士康员工月工资在3000-4000元，原来的单间月租大多是700-800元，占月薪近三分之一，金地集团在村里改造后的公寓价格已经推到了1800多元一间起租。

　　深圳万科等房企的“万村计划”只是这一轮房租暴涨的前奏。8月份，北京二手房租金上涨引发媒体关注，对于租金上涨的主要原因，也有两种大相径庭的观点。

　　一方是以我爱我家前副总裁胡景晖为代表。胡景晖的观点是，除了供给、需求、季节的因素外，资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源严重违背市场规律，扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。因此这一波租金的不正常波动主要原因是资本之恶。

　　恒大研究院副院长夏磊也认为，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权，“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果”。



　　面对责难，长租公寓方也奋起反击。链家研究院院长杨现领称，在目前北京租房市场格局，自如等长租机构仅占10%，其余40%是中介、40%是二房东、10%是业主。万科集团总裁祝九胜在8月份的公司业绩会上称，根据万科测算，长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%，在深圳的渗透率不到2%，这么低的业务占比，长租公寓运营商难以助推房价的上涨。

　　由于万科和链家对长租公寓在北京的租房市场占比的统计相差太大，让其说服力锐减。

　　不可否认，在北京租赁市场一直存在总供给与总需求之间的不匹配。广发证券2018年2月的一份报告指出，北京全市住宅存量应为730万套，但常住人口却达到了2170万（2017年统计数据），且这种局面一直存在。

　　“市场上的供给确实不是很宽松，但这种情况并不是今天才存在，为什么在长租公寓等中介介入后突然暴涨？中介的责任是主要的。”胡景晖说。

　　中介的力量到底有多大？一位“地产派”长租公寓负责人告诉笔者，从目前的市场份额来看，确实不能左右房价，但在本来就供不应求的市场下，涨价的示范作用不容小觑。“即使不是根本原因，在这一轮涨价中也有推波助澜的嫌疑。”

　　他的话也得到了监管当局的验证。8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　但长租公寓的问题并没有就此结束。


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　　黑心资本还是模式创新？

　　当自如等在北京承诺不涨价，并拿出更多的房源供应市场后，对长租公寓的批评声音逐渐平息。但树欲静而风不止，8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，文章称，37岁的王先生今年4月转到阿里巴巴工作，他租赁了杭州自如管理的房屋，两个多月后，王先生突患急性髓性白血病去世。王先生爱人通过委托专业机构检验发现自如的房间甲醛严重超标。9月1日自如官方回应称，将下架全国九城全部首次出租房源，待检验合格再行上架。

　　随着阿里员工得白血病去世，长租公寓新房甲醛问题被推上了前台。一位前自如员工告诉媒体，为了赶工期，缩短装修时间，自如一般装修结束后5至7天，就释放出房源上线。这和大众装修新房之后通常要通风三到六个月相比，相差实在太大了。即使这样，自如还自称在行业内是做得最好的。

　　说起长租公寓的模式，就不得不提“租金贷”。8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司宣布资金链断裂破产，将租金贷的面纱揭开。据介绍，租金贷的方式是，租客以个人信用通过一家名为“爱上街”的第三方信贷机构获得资金，并一次性把全部租金给鼎家，租客再每个月还钱给贷款APP。这样，长租公寓运营方就能够一次性将租客一年甚至两三年的租金套出来，再拿钱去拼命扩张。有专业人士评论称，“这种模式最终就两个结果，要么垄断市场，要么快速扩张拖垮资金链。”鼎家的破产，似乎也印证了他的观点，如今租客不仅拿不到先行支付的押金，依然要将欠款还清，而房东也未收到鼎家应给的剩余资金，准备收房。

　　在没有监管的情况下，长租公寓所谓的“金融创新”，最后受伤的还是租客。


|长租公寓首例爆仓

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　　创新的边界在哪里？

　　有人将长租公寓的破产比作是租赁行业的P2P，事实上，用“长租公寓+金融”的模式，本身绑定的就是P2P，所以无论最后是长租公寓破产还是P2P破产，留下的都是一地鸡毛。

　　长租公寓今后如何发展？

　　“我不觉得现行的长租租房模式，能够成为资金大量涌入而获利的市场。”9月7日，原华远地产董事长任志强在2018中国长租市场峰会上铁口直断。

　　任志强并不是看衰租赁市场，他认为造成租赁价格上涨的原因，是因为我们没有办法建立起一个合理的租赁市场，没有相应的税收政策和其他辅助条件。在他看来，租金应该用市场的办法解决问题，用公开监督和法治的办法来解决，市场才会越来越规范，价格才会越来越合理。在竞争过程中要允许价格通过竞争趋于合理。

　　究其原因，在一个制度不健全的环境下做创新，最终资本的趋利心态战胜了理性发展。以租金贷为例，这里面巨大的风险，并不是没有人看到，只是公寓运营方需要套利开拓市场，P2P运营方需要高回报资产，没有人管这里面的风控、征信，更没有人去管一旦出现了风险，租客的利益怎么保证。

　　有媒体评论，虽然租赁是一门古老的生意，但在中国，有关租赁规范、监管及引导制度并不完善。

　　不完善的制度下，谁都想在制度完善前野蛮生长，但创新不应没有理性与制度的边界。