房地产转型众生相：造车、金融、多元化

　　证券时报记者 康殷

　　刚刚过去的传统房地产销售旺季，“金九银十”不再。多个城市的房价开始出现冲高回落现象，厦门、杭州、深圳这些原本房价极度坚挺的城市，也出现了打折、特价。

　　在度过了多年的黄金时代之后，中国楼市开始日趋黯淡。房地产企业高喊转型和多元化的呼声也日益高涨。就在恒大、宝能砸重金参与汽车制造业之际，位列第二梯队的绿地集团10月12日也再度升级多元化战略。

　　多元化战略的绿地

　　近期楼市消息频频刷爆网络，预售制度取消传言、中介大幅裁员降薪、楼盘降价业主围攻。就在这种形势之下，位居行业第二梯队的绿地集团宣布重组成立三大产业集团，多元化发展提速。

　　10月12日，绿地集团宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划，将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团三大产业集团。

　　目标也相当明确。房地产主业上，绿地提出力争年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300亿到500亿发展能级的重点事业部。

　　大基建集团至2020年产业目标经营收入力争超过4000亿元；商贸集团，2019年至2021年每年营业收入力争实现翻番增长，力争到2021年营业收入达500亿元、利润总额10亿元；酒店旅游集团将用三年时间，打造以200亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎的集团，争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。

　　相比碧桂园、恒大和万科一线龙头，曾经登上过房地产销售额第一宝座的绿地控股已存在差距。绿地控股2017年实现合同销售3065亿元，同比增长20%。

　　房地产主业外的多元化布局，成为绿地在降杠杆外的选择。多元化的战略能否缓解房地产下行的冲击，还有待观察。而更先知先觉的万达集团，早在2014年初就开始实施第四次转型：从房地产为主转向服务业为主，最终形成商业、文化、网络、金融四个支柱方向。

　　事实上，房企的多元化转型早已不是新话题。中原地产首席分析师张大伟指出，从旅游度假地产、商业地产、养老地产、教育地产，到特色小镇、海外地产，甚至到长租公寓都是房企转型的方向，但似乎很难找到新的盈利模式。

　　跨界造车的恒大

　　眼下，房地产企业的多元化转型，道路一点都不会比过去短，坑也一点都不会比过去少。最新一宗疑似“坑”就是恒大参投的FF（法拉第未来）。

　　今年年初，恒大提出要积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。恒大集团副总裁陈敏在今年恒大中期业绩发布会上表示，除房地产业外，中国恒大上半年多元化业务稳步推进。今年6月恒大健康以67亿港元的重金入股了贾跃亭的新能源汽车公司FF。

　　与此同时，恒大在国内的相关动作也在紧锣密鼓地开展。8月中旬，恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团在广州正式揭牌。该公司注册资本金高达20亿美元，将全面负责FF在中国的技术研发以及所有生产经营管理。恒大集团总裁兼法拉第未来集团董事长夏海钧表示，未来十年将在中国华东、华西、华南、华北和华中地区建设五大研发生产基地，十年后的年产能计划达500万辆。

　　除布局生产端外，恒大也在销售端发力。今年9月底，恒大集团斥资145亿元入股广汇集团，成为后者第二大股东，双方将在能源、汽车、物流、地产等四大领域建立全方位战略合作。

　　但贾跃亭和许家印的商业联姻仅维持三个月余。眼下恒大健康与FF已陷入口水战中。10月7日，恒大健康公告，FF利用其多数董事地位，操控合资公司Smart King，并且已在香港国际仲裁中心提起仲裁，诉求是让恒大出局。

　　10月8日，FF公告回击，“在支付了首笔8亿美元之后，2018年7月，恒大主动提出签署原投资协议的补充修订协议（三方协议），并同意在原合约约定日期之前，进一步向FF提供资金保障，包括在2018年内支付剩余12亿美元中的5亿。”

　　随着FF陷入股东内讧，恒大的造车计划遭遇重挫。

　　布局保险的“宝能们”

　　造车的除了恒大，还有宝能。

　　宝万之争落幕后，近几年宝能在汽车领域动作频频。2017年12月21日，宝能以65亿元收购观致汽车51%的股份，从而拥有汽车生产研发等基础。同年12月26日，宝能与广州签约的300亿新能源车产业园项目破土动工。而这是宝能目前在新能源车上最大的手笔，首期规划年产能50万辆。2018年3月，宝能新能源汽车设备生产基地在陕西西咸新区开工，8月又成立宝能汽车销售有限公司和宝能汽车进出口有限公司。

　　在恒大入股广汇集团后，宝能也一度传出拟参股庞大集团。庞大集团是以汽车销售服务为主业的大型经销商集团，2017年以704亿元的总营收，在中国汽车经销商集团百强排行榜中排名第四，前三分别是广汇汽车、中升控股、利星行汽车。

　　直到10月8日，庞大集团发布公告，澄清了其与宝能集团洽谈合作的传言，称并未与任何投资者达成任何协议或意向。

　　投身制造业的大潮只是选择之一，更多房企则早已在金融业务快速布局。恒大旗下的恒大人寿、宝能的前海人寿，在资本市场的动作已让投资者瞩目。

　　就在日前，包括香江集团在内的多家地产商联手接盘新光海航人寿股权的消息，则让“地产+保险”的模式继续拓展。

　　10月10日，银保监会网站披露新光海航人寿变更股东及增加注册资本金申请的批复。股权变更及增加注册资本金后，新光海航人寿的股东增至6家，台湾新光人寿持股25%为第一大股东，柏霖资管、香江金控均持股20%，并列为公司第二大股东，另外三家股东分别为深圳国展投资、深圳乐安居和上海冠浦地产。

　　值得注意的是，这5家新股东背后与房地产有千丝万缕的联系。其中柏霖资产的董事为潮汕地产富商、鸿荣源集团董事长赖海民之子赖柏霖；香江金控背后则是横跨物流、健康产业、金融投资、开发建设等多领域的香江集团。

　　与此同时，去年斥资106亿港元完成收购大新金融旗下寿险业务的泰禾集团，在保险业务也有新动作。

　　去年6月福建房企泰禾集团旗下泰禾投资完成收购大新金融旗下的寿险业务，当年泰禾投资就宣布香港人寿业务正式命名为泰禾人寿保险有限公司。今年10月11日，泰禾人寿将业务覆盖至澳门，旗下澳门的人寿业务正式命名为“泰禾人寿保险（澳门）股份有限公司”，积极拓展高端精品人寿保险市场。

　　某保险公司人士表示，在当前强监管环境中，特别是资管新规下非标融资难度增加，地产商融资渠道收紧。保险业可以以较低成本吸收社会资本，为关联方股东提供融资支持。这也是地产商纷纷渴望获得保险牌照的原因之一。

　　今年以来，在“房住不炒”的宗旨下，调控政策接连出台，号称史上最严调控政策，房企再一次掀起去房地产化运动。龙湖、合景泰富、时代地产等纷纷更名去掉地产，聚焦于主业的万科集团，将未来三年的战略定位“活下去”。

　　对更多房地产公司来说，转型，恐怕将会成为未来的趋势。